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美國利率大幅下滑,為何按揭成本下降遲緩?

更新時間:2019/10/11 21:50:04 來源:華爾街日報中文網 作者:佚名

美國利率正在直線下降,但按揭貸款成本卻沒有如此快速地下滑。

利率下降對房地產市場通常是福音,因為按揭貸款利率一般會隨之調低,使借款人可以按更低的月供成本購房或對現有按揭貸款進行再融資。但事實上,他們并沒有感受到近期利率下降帶來的全部好處,這也是房地產市場在過去一年里依然冷清的一個原因。

紐約Family First Funding LLC的按揭貸款經紀人及銀行家Melissa Cohn稱,最近幾個月她一直在努力抑制客戶對按揭貸款利率能降到多低的期望。

她說:“許多人聽到利率應該到多少的傳言,就帶著不合理的期望來了。”

按揭貸款利率與美國10年期國債收益率密切相關。但6月底以來,美國10年期國債收益率下跌了大約0.4個百分點,而平均按揭貸款利率降幅不到0.1個百分點。根據Dow Jones Market Data,美國10年期國債收益率與按揭貸款利率之差接近逾七年來的最高水平。

根據聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac, 簡稱﹕房地美)的數據,上周的30年期固定利率房貸平均值為3.65%。這是今年以來最低的房貸利率之一,不過該利率在最近幾個月出現幅度較大的波動。

房貸行業的管理人士、交易商和投資者通常會將10年期美國國債收益率與30年房貸利率之間的息差視為房貸市場健康狀況的晴雨表。

該息差在2008年金融危機爆發時急劇擴大,當時美國國債收益率大幅下滑,但房貸發放機構調整利率的速度卻比較緩慢。

近期以來,該息差反映的情況是,借款人對房貸的強勁需求正在超出該行業提供房貸的能力。在去年房貸需求下滑時,很多金融機構縮減了房貸業務,因此當前的需求正令它們的放貸能力吃緊。

經紀自營商FTN Financial房貸業務策略部門的負責人Walt Schmidt表示:“當上述息差擴大時,銀行可以賺得更多,而借款人無法獲得本應享受的低利率。”

Schmidt稱,如果銀行為了獲得更多生意而被迫與其他同業競爭,那么借款人與銀行的關系就會發生快速逆轉,從而使消費者獲得討價還價的能力。幾周前就發生了這種情況,當時美國國債收益率出現跳升,與房貸利率之間的息差收窄。

當前的息差水平表明,房貸發放機構現在無需為招攬業務而給出像前一段時間那么大的利率下調優惠。許多銀行表示,即使在不緊隨美國國債收益率走勢下調所發放房貸利率的情況下,現在的房貸需求需求也很旺盛。盡管住房銷售情況較為平淡,但許多去年以較高利率申請房貸的借款人已經在以更低的利率進行再融資。

放款機構以較高的利率放貸時,通常會在每筆貸款上賺得更多,這一趨勢或可提振第三季度利潤。摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co., JPM)、富國銀行(Wells Fargo & Co., WFC)等擁有龐大抵押貸款業務的大行定于下周發布財報。

去年很長時間里抵押貸款利率都在上升,令再融資需求出現萎縮,許多信貸機構不得不削減業務并裁員。盡管今年利率走勢發生了逆轉,但到目前為止,他們仍不愿再度大規模招聘。

駿利亨德森投資(Janus Henderson Investors)的美國證券化產品主管John Kerschner表示:“如果利率維持在低位,他們將開始招人,但他們不能也不想一夜之間就這么做。他們現在所做的基本是通過不把自己的貸款利率下調同樣那么多來管理供給。”

另一個讓抵押貸款利率與美國國債收益率相比保持在較高水平的因素是:投資者正要求抵押貸款支持證券為其帶來更多收益。當利率下降時,更多的人會進行房屋再融資,并清償現有的抵押貸款,這意味著抵押貸款支持證券的投資者會失去部分收入流。

為了彌補這些損失,投資者往往會要求抵押貸款支持證券為其提供更高回報。這反過來令抵押貸款利率下降速度變慢,因為當利率更高時,投資者可以賺到更多。

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